Zakaz eksmisji zniesiony – czy teraz eksmisja będzie łatwiejsza? Prawo a praktyka

Zakaz eksmisji zniesiony – czy teraz eksmisja będzie łatwiejsza? Prawo a praktyka

Regulacja zawarta w art. 15 zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych tzw. ustawy covidowej skutecznie uniemożliwiła właścicielom mieszkań dochodzenia swych praw i zakazała wykonywanie tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

W teorii zakaz ten miał obowiązywać kilka miesięcy, obowiązywał 2 lata. Przez 2 lata właściciele mieszkań, którzy udostępnili/wynajęli swoje mieszkania nierzetelnym lokatorom byli bezradni. Pomimo posiadania tytułu egzekucyjnego, nie mogli wszcząć postępowania eksmisyjnego.

Ostatecznie powyższy zakaz został uchylony art. 20 ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r.o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw tzw. specustawa ukraińska. Powróciliśmy zatem do rozwiązań, które obowiązywały sprzed pandemii.

 

Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?

Przede wszystkim podkreślmy, że zniesienie zakazu eksmisji nie oznacza automatycznej eksmisji!

 

Podstawą eksmisji najczęściej będzie art. 222 § 1 KC, na podstawie którego właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Skuteczne uprawnienie do władania rzeczą to nic innego jak tytuł prawny do nieruchomości np. umowa najmu, użyczenia etc.

Zobrazujmy to na przykładzie, który występuje najczęściej. Eksmisji możemy żądać też na podstawie innych przepisów, jednak nauczeni doświadczeniem poniższa sytuacja jest tą, z którą klienci zgłaszają się do nas najczęściej.

 

Właściciel mieszkania (nazwijmy go Panem Kowalskim) wynajął  Pani Nowak mieszkanie. Podpisał umowę najmu (na czas określony lub nieokreślony). Pani Nowak przestała płacić. Właściciel wypowiedział umowę z zachowaniem terminów wypowiedzenia i warunków przewidzianych w umówię najmu. Ale Pani Nowak nie chce wyprowadzić się z mieszkania i mieszka sobie dalej, nie płacąc.

 

Właściciel może rozpocząć proces eksmisji. No właśnie, proces.

Eksmisja nie jest czynnością natychmiastową, nie dzieje się „z automatu”, czego większość właścicieli lokali nie jest świadoma.

Sytuacja jest prostsza, jeśli właściciel lokalu zdecyduje się na tzw. najem okazjonalny. Jednak i on nie jest gwarancją szybkiej i skutecznej eksmisji. Zgodnie z obowiązującymi przepisami najemca poddaje się egzekucji wprost z aktu notarialnego, jednocześnie wskazując w nim lokal mieszkalny, w którym może zamieszkać po ustaniu stosunku najmu. Taki akt notarialny po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności stanowi tytuł egzekucyjny i na jego podstawie właściwy komornik może wszcząć postępowanie o eksmisję. Co jednak w sytuacji, gdy okazuje się, że najemca utracił prawo do zamieszkaniu w lokalu, który wskazał w akcie notarialnym? Zgodnie z prawem ma on obowiązek poinformować o tym fakcie właściciela i w terminie 21 dni wskazać inny lokal. Teoretycznie. Niestety, większość najemców nie dochowuje tego obowiązku. Jeśli dojdzie więc do postępowania eksmisyjnego, komornik wstrzyma eksmisję do czasu aż gmina wskażę dłużnikowi lokal zastępczy, co może potrwać nawet kilkanaście miesięcy lub.. lat.

Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy właściciel nie zdecydował się na najem okazjonalny (który wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów) i podpisał klasyczną umowę najmu.

Po skutecznym wypowiedzeniu umowy najemca traci tytuł prawny do lokalu. Ale to nie rozwiązuje problemu. Aby rozpocząć eksmisję najpierw musimy wystąpić na drogę sądową. Napisać pozew, uiścić opłatę i… czekać. Po skutecznym wniesieniu pozwu (pismo musi spełniać szereg wymagań formalnych) oczekujemy na rozprawę. Jeśli wszystko pójdzie po naszej myśli, sąd wyda wyrok. Ale to nie koniec.

W Polsce nie przeprowadza się eksmisji „na bruk”. Jeśli w wyroku sąd stwierdzi, że dłużnikowi przysługuje lokal socjalny (ustawa wyszczególnia grupy osób, którym taki lokal przysługuje, np. emeryci, kobiety w ciąży czy dzieci), komornik przeprowadzi eksmisję, pod warunkiem, że osoba ta ten lokal otrzyma. Jak to wygląda w praktyce?

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie właściwej ze względu na położenie wynajmowanego mieszkania.  To tyle teorii, bo w praktyce gminy najczęściej nie dysponują wolnymi mieszkaniami. A to oznacza, że dłużnik w dalszym ciągu może przebywać w lokalu właściciela, nie płacąc.

To nie wszystko. Pamiętajmy, że ustawa o ochronie lokatorów przewiduje też okres ochronny, gdy eksmisji się nie przeprowadza. To okres pomiędzy 1 listopada a 31 marca, czyli dodatkowe 5  miesięcy.

Warto również nadmienić, że aktualna sytuacja mieszkaniowa w kraju jest na skraju załamania. Po 2 latach zakazu eksmisji, liczba postepowań eksmisyjnych wzrosła diametralnie. Biorąc pod uwagę, że właściciele, którzy uzyskali wyrok sądu jeszcze przed pandemią, ale nie zdążyli dokończyć postępowania eksmisyjnego, właśnie ruszyli do komorników. A do sądów zaczęły wpływać już nowe pozwy.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego (z 2020 roku, a więc dane sprzed pandemii) mówią, że z powodu eksmisji na lokale zastępcza czeka ok. 60.000 zł gospodarstw domowych.

Szacuje się, że liczba ta wzrośnie w najbliższym czasie dwukrotnie.

I na koniec wspomnimy tylko o drobnej, acz znaczącej nowelizacji KPC, która miała miejsce zaraz przed pandemią. Dotychczas komornik w trakcie eksmisji oczekiwał 6 miesięcy na lokal zastępczy dla dłużnika. Po tym czasie miał prawo eksmitować niechcianego lokatora do noclegowani czy schroniska dla bezdomnych. Od 1 kwietnia 2019 roku nie jest już to możliwe.

 

Oznacza to, że właściwie nasz nierzetelny lokator może oczekiwać na lokal zastępczy bezterminowo, a my… zostajemy bez lokalu, bez pieniędzy i nierzadko, z zadłużonymi mediami. 

ZGŁOŚ SPRAWĘ